Renovering og byggeri

Renovering, ombygning, tilbygning eller helt nyt?Tilbygning

Uanset hvad du overvejer, er der en masse overvejelser og lovbestemmelser du skal igennem inden du går igang.

Dette gælder uanset om det drejer sig om et privat hus eller om det er et firma med butiks- eller kontorlokaler.

 

Behovene er forskellige, og skifter livet igennem hvad enten det gælder din egen familie eller dit firmas behov.

 

Renovering eller bygge nyt?

Er du også i tvivl om hvorvidt du skal blive boende og evt. bygge til eller bygge om, eller om det bedre kan betale sig at flytte?

Så er du ikke den eneste, der har stået i disse overvejelser!

Det kan være en lang proces at skulle igennem inden beslutningen tages, men et ordenligt forarbejde betaler sig altid.

Der er mange ting at tage højde for.

Husets beliggenhed er naturligvis det sværeste at gøre noget ved!

Så hvis du bare elsker at bo der hvor du bor, skal der måske arbejdes mere med mulighederne for en renovering end hvis beliggeheden ikke betyder så meget.

Prisen er naturligvis også en vigtig faktor i beslutningen.

Det er vigtigt at bemærke, at  en renovering næsten altid bliver dyrere end man lige oprindeligt havde regnet med.

Dels kan der opstå uventede “overraskelser” undervejs som defekte kloakrør o lign, dels har sådan et projekt det med at gribe om sig.

Har man først malet stuen skriger gangen lige pludselig på maling osv.

Her gælder det om at være realistisk inden opstarten og være god til at holde sit budget undervejs, uden at lade sig “rive med”

Et nyt hus skal ikke vedligeholdes de første år, så her er der også tid og penge at spare.

Byggetilladelse:

Inden du går i gang med dit byggeri skal du huske, at det kan være nødvendigt at søge kommunen om byggetilladelse.

Du skal søge kommunen om byggetilladelse, når du skal bygge:

-Et nyt helårshus eller sommerhus.

-En garage, carport, et udhus, eller tilbygning til et udhus eller en overdækket terrasse på over 50 m2.

-Det gælder også hvis du foretager en større ombygning, eller ændrer i boligens anvendelse eks. ombygning af garage/udhus til beboelse, eller ændrer en overdækket terrasse til en udestue.

-Tagterrasse eller terrasse hævet mere end 30 cm over terræn.

Er bygningen mindre end 50 m2 skal det blot meldes til kommunen bagefter. Vær dog opmærksom på de regler, der gælder m.h.t. afstande til skel, byggematerialer mm så du ikke risikerer, at det  efterfølgende skal laves om.

For fredede og bevaringsværdige huse gælder der helt specifikke regler. Det kan koste dyrt ikke at overholde disse krav, så tal med kommunen først.

Det er forskelligt hvad en byggetilladelse koster, og hvor lang tid sagsbehandlingen tager i den enkelte kommune.

Det koster derimod ikke noget at ringe til kommunen og spørge til din konkrete problemstilling, så gør altid det hvis du er det mindste i tvivl.

BBR:

Alle ændringer vedr. din ejendom skal meldes til kommunens BBR register, det såkaldte Bygnings og boligregister.

-Også selvom der ikke kræves byggetilladelse i første omgang.

Du kan få en bøde hvis du udelader dette, så henvend dig hellere en gang for meget end for lidt.

Du kan se hvilke oplysninger, der er registeret vedr. din ejendom på Ois.dk

Lovkrav og bygningsreglement:

Der udarbejdes løbende nye regler og energikrav, som gælder hvad enten du bygger nyt eller bygger om.

Det drejer sig bl.a. om krav til vinduer energimærkning, isolering af gulv, ydervægge, loft mm

Du er selv forpligtet til at sørge for at du overholder de gældende krav. Men du må selvfølgelig også forvente af din håndværker, at han kender til de aktuelt gældende krav.

I løbet af 2016 træder det nye bygningsreglement BR15 i kraft. Energikravene er endnu strengere i dette bygningsreglement end i de tidligere. Dette kan naturligvis  betyde, at byggeriet kan blive endnu dyrere end efter det gamle bygningsreglement. Fordelen er dog, at det til gengæld kan betyde besparelser på varmeregningen.

Du kan selv læse mere om bygningsreglementet.

Hvad må jeg selv udføre?

Uanset hvor dygtig en handymand du er, bør du holde dig langt væk fra alt hvad der har med el og VVS at gøre.

Der er strenge lovkrav om hvad man skal være autoriseret for at måtte udføre.

Udover el og VVS er der også mange lovkrav og byggetekniske krav, der skal opfyldes når det drejer sig om vådrumssikring, fald i brusenishen, fald på taget osv.

Måske går det godt her og nu, men den dag du står og skal sælge huset får du problemer hvis der er ulovlige eller forkert udførte installationer. Det gælder i øvrigt også dårligt eller grimt udført “gør-det-arbejde”

Endnu værre går det hvis huset brænder, eller får fugt skader p.g.a. fejl i el eller VVS installationer.

Så lad være med at spare når det gælder de byggetekniske områder, er uheldet ude er pengene hurtigt tabt igen..

Udover selve lovkravene  bør du også overveje om du har evnerne til at udføre arbejdet ordentligt. Udover, at der er krav om hvordan faldet skal være i brusenichen, og at afløbsristen skal fuges korrekt, skal klinkerne også helst ligge pænt lige. Gennem årene har vi desværre set de mest forfærdelige “gør-det-selv arbejder”, og ofte har folk ikke sparet ret meget på det.

Udover, at du selv og familien bliver træt af at se på sådan et arbejde, har det stor betydning for husets pris den dag du står og skal sælge det.

Så overvej, om ikke det var bedre med et par overarbejdstimer på kontoret i stedet for !!

Hvordan kan jeg bedst spare penge på mit byggeri?

Alt efter hvad du skal have lavet, er der som regel et eller andet du selv kan bidrage med, og dermed spare penge.

Jo mere du har besluttet dig for hvordan tingene skal være, jo hurtigere bliver processen. Vi har eks. prøvet, at en kunde fortrød placeringen af en radiator, som så skulle flyttes, og det koster altså tid og penge!

Fremlæg alle dine ideer og ønsker med din håndværker og drøft mulighederne igennem. Han ved hvad der rent byggeteknisk kan lade sig gøre, og har formentlig også en masse gode ideer og råd. Derudover har han erfaring med noget, de fleste kun prøver få gange i deres liv – eks at renovere badeværelset eller køkkenet. Vi har før oplevet kunder, som trods vores af råd ikke ønskede lys i loftet af badeværelset. Bagefter kunne de godt se, at lyset i spejlet ikke var nok. Det kostede et nyt besøg af elektrikeren og en ny pudsning af loftet. Og øv, hvor er det ærgeligt!

Skal de gamle fliser brækkes ned og køres væk? Så kan du måske spare penge på selv at gøre det. Men tal lige med din håndværker først. Måske er det ikke nødvendigt, hvis de nye kan sættes ovenpå de gamle.

De fleste tror, at de kan spare penge på selv at styre processen, men vores erfaring siger desværre, at det er de færreste, der kan det.

Hvem skal arbejde først? mureren eller elektrikeren ? Tilkalder du den ene før den anden er færdig er det ueffektivt, og koster ekstra timeløn.

Måler du selv køkkenet op, eller bestiller vinduerne, er det dig, der hænger på regningen hvis målene ikke passer, og du skal have bestilt nyt hjem.

At have en tovholder, der har totalentreprisen, er som regel det mest effektive. Forudsat selvfølgelig, at denne person er vant til denne rolle, og får relativ frie hænder m.h.t planlægningen. På denne måde, har du kun en du skal relatere til og kan ansvarliggøre for byggeriet.

Husk også, at ting tager tid. Der kan nemt være 5-6 ugers leveringstid på vinduer og døre, så planlæg i god tid

Få et fast tilbud:

Men husk alligevel, at der altid kommer ekstra udgifter undervejs. Byggerier har det med at gribe om sig. Har du eks lige fået malet væggen i køkkenet, skriger gulvlisterne som regel på maling osv.

Husk også, at ekstra udgifter til eks defekte rør i gulvet, eller en dyrere vandhane end du først havde planlagt også kommer oveni tilbuddet.

Det koster selvfølgelig også ekstra hvis du ombestemmer dig undervejs, og der så skal bruges ekstra rør og timer for at placere toilettet et andet sted end først planlagt.

Kan jeg spare penge på selv at købe materialerne?

Med mindre du selv arbejder på en tømmergård eller lign. er vores erfaring, at det sjældent betaler sig selv at gøre.

Pris og kvalitet hænger som oftest sammen, og det kan tage meget længere at bruge materialer af en dårligere kvalitet.

Skal der males tre gange med den billige maling i stedet for to gange med den gode maling. Eller skal der bruges to timer mere på at vandskure  er pengene til materialer givet dårligt ud. Den enkelte håndværker som regel erfaring med de forskellige materialer, og ved hvad der er bedst at bruge. Derudover står han også med evt. fejlmål og rester. Selvfølgelig skal han have en smule for arbejdet og risikoen med at skaffe materialerne. Men da de fleste håndværkere har samarbejdsaftaler med tømmergårdene bliver dette sjældent dyrere for dig. Vores erfaring er faktisk, at det oftest er billigst for kunden at lade håndværkeren levere materialerne.

Tjek dine forsikringer inden du går i gang med et byggeri:

Et opringning til dit forsikringsselskab er godt givet ud inden du går i gang med at bygge.

Normalt dækker din almindelige husforsikring, både vandskader, brandskader og stormskader.

Men din almindelige husforsikring dækker ikke skader på personer eller ting under byggeriet, ej heller tyveri eller hærværk på byggepladsen.

Alle håndværkere skal have en lovpligtig forsikring, som dækker hvis personer, ting eller bygninger kommer til skade under byggeriet.

Det er dog ikke ligegyldigt om du selv er med-bygger eller står som bygherre.

I de tilfælde bør du overveje at tegne en Entreprise eller All-risk forsikring.

Forsikringen skal tegnes i dit eget forsikringsselskab, og kan variere fra selskab til selskab.

Undersøg om den dækker: hærværk og tyveri på byggeri på byggepladsen, skader på personer, den del af ejendommen, der er under ombygning, og skader, der opstår på resten af ejendomme som følge af byggeriet mm

Du kan høre mere om entrepriseforsikringer hos dit eget forsikringsselskab.

Drejer det sig om et nyt hus, er det lovpligtigt for bygherre at tegne en byggeskadeforsikring, hvis de opfører helårshuse til privat beboelse.

 

AB 92 aftale:

Skal du i gang med et større byggeprojekt kan det være en fordel at indgå en såkaldt AB 92 aftale med din håndværker.

Meget kort fortalt, går aftalen ud på, at der tilbageholdes et mindre beløb af entreprisesummen indtil byggeriet er godkendt ved henholdsvis afslutning, samt 1 og 5 års gennemgang.

Derudover er der en række krav til bygherren og entreprenøren om bl.a. bankgaranti, tidsfrister, tilsyn, betalinger samt betalinger mm.

Du kan selv læse mere om AB 92 aftale.

 

Du kan også indgå en anden aftale, som kaldes AB Forbruger.

Den minder på mange måder om AB 92, og indeholder aftaler om betalinger, sikkerhed mm. den er bare lidt mere simpel.

Du kan selv læse mere om en AB Forbruger aftale, eller tale med din håndværker.

 

Forsikringer i forbindelse med huskøb eller salg:

En ejerskifteforsikring kan tegnes i forbindelse med salg af enfamiliehuse, rækkehuse, ejerlejligheder eller sommerhuse, i enkelte tilfælde også for nedlagte landbrug.

Formålet med en ejerskifteforsikring er, at sikre både køber og sælger i forbindelse med salget. Derfor deles begge parter om udgiften.

Ejerskifteforsikringen dækker kun fejl og mangler, som ikke nævnes i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Den dækker typisk i fem år, men du kan tegne en udvidet ejerskifteforsikring, som dækker i ti år, og dækker flere forhold bl.a ulovlig kloak og stikledninger.

Husk dog, at en forsikring aldrig er nogen garanti mod grimme overraskelser og uforudsete omkostninger.

Tilstandsrapport udføres på sælgers regning i forbindelse med hussalget af en byggesagkyndig.

Der kan også udarbejdes en elinstallationsrapport af en autoriseret og godkendt elinstallatør.

 

-uanset hvad du skal igang med, så sæt dig ned og lav en ordentlig plan sammen med en erfaren håndværker du har tillid til inden du går i gang

God arbejdslyst !