Tilstandsrapport- håndværker gennemgang

En tilstandsrapport udarbejdes ved salg af flere former for fast ejendom.tilstandsrapport-hbejendomme-og-renovering

Umiddelbart tænker de fleste på denne som en form for forsikring.

Det er nok de færreste, der tænker på, at der faktisk kan være penge i at få en tilstandsrapport gennemgået af en uvildig håndværker, og at dette gælder både for køber og sælger.

Vi synes det er rigtigt ærgeligt hvis du som enten køber eller sælger går glip af dette, og vil gerne vise dig hvilke muligheder der kan være i en tilstandsrapport.

Først vil vi gennemgå kort hvad en tilstandrapport er. Dernæst vil vi fortælle dig hvad du kan bruge den til som henholdsvis køber og sælger.

 

Hvad er en tilstandrapport ?- kort fortalt

En tilstandsrapport udarbejdes af en godkendt bygningssagkyndig, og er er en professionel og neutral rapport af boligens synlige skader.

Sammen med elrapporten, som beskriver elinstallationernes tilstand udgør den den såkaldte huseftersynsordning.

Du kan bestille en tilstandsrapport på et hus, rækkehus, sommerhus, villalejlighed eller en landejendom.

Det  er sælger, der bestiller og betaler for tilstandsrapporten, og den er frivillig at få udarbejdet. Til gengæld er den nødvendig hvis  sælger vil undgå at hæfte for skjulte fejl og mangler eller hvis køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten er gyldig i 6 mdr, og koster normalt mellem 5000 og 10000 kr, du kan betale for at få den forlænget inden perioden udløber.

Udgifterne til ejerskifteforsikringen deles mellem køber og sælger.

Det er vigtigt, at den byggesagkyndige kan komme til at se hele bygningen, dvs også evt kælder og loftrum.

Ejerskifteforsikringen dækker kun over bygninger, IKKE over selv grunden eks forurening, kloak, stikledninger mm

Tilstandsrapporten dækker ikke over skulte fejl og mangler, men det gør ejerskifteforsikringen til gengæld.

Tilstandsrapporten dækker bl.a. heller ikke over fejl i el og VVS, alm slid og (mangel på) vedligeholdelse, arkitektoniske forhold, planløsning og indretning, bygningernes lovlighed (med mindre det er meget grelt) , hårde hvide varer, markiser mm

I tilstandsrapporten  vurderes der ikke på restlevetider af eks slidt tag og vinduer.

Der skønnes heller ikke på hvad eventuelle forbedringer vil koste at udføre.

I forbindelse med gennemgange af huset vil den bygningssagkyndige bede husejeren om at besvare en række spørgsmål om huset. Eks om der ind kommer vand op i kælderen, er selv- eller medbyg osv

 

Hvordan læses en tilstandsrapport?

Efter gennemgangen tilsendes tilstandsrapporten skriftligt. Her vil hele bygningen være gennemgået og de enkelte dele får “karakterer”:

IB: Ingen bemærkninger

KO: Kosmetiske skader

K1: Mindre alvorlige skader

K2: Alvorlige skader, som betyder, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid

K3: Kritiske skader, som betyder, at udover at bygningsdelens funktion vil svigte indenfor overskuelig fremtid også vil medføre skader på andre bygningsdele.

UN: Bør undersøges nærmere. Dette kan dække over alt fra ganske harmløse skader til alvorlige skader, og betyder samtidig, at køber selv står med risikoen.

 

Hvad kan sælger bruge tilstandsrapporten til ?

Som sælger er du naturligvis interesseret i at få så få bemærkninger som muligt i tilstandsrapporten.

Specielt gælder det om at undgå karaktererne K2 og K3 samt “undersøges nærmere”

Er der mange bemærkninger i  en tilstandsrapport kan det skræmme eventuelle købere væk, eller medføre at du bliver nødt til at give afslag i prisen.

Det kan sagtens være, at der af flere af bemærkningerne, der ikke koster meget at lave, og så er der altså rigtig god økonomi i at få den udbedret i stedet for at give et stort afslag.

Er taget utæt kunne det jo være, at der bare manglede en enkelt eller to tagsten, og så skal køberen jo ikke have afslag for et helt nyt tag!

Du har muligheden for at få lavet en såkaldt “allonge” til tilstandsrapporten, hvori bygningssagkyndig beskriver, at skaden enten er udbedret eller er undersøgt nærmere.

Som sælger kan du også vælge at endnu mere på forkant, og få huset gennemgået af en håndværker med erfaring for hussalg inden der overhovedet bliver udarbejdet en tilstandsrapport i første omgang. På denne måde kan du få rette eventuelle skader inden de overhovedet bliver nævnt i tilstandsrapporten.

Jo pænere tilstandsrapport, jo bedre pris for huset!

Hvad kan køber bruge en tilstandsrapport til?

Som køber får du et mere indgribende kendskab til den ejendom du overvejer at købe.

Tilstandsrapporten kan dog indholde en del fagudtryk, som kan være svære at forstå, og denne giver heller ingen oplysninger om hvordan skaden kan udbedres, og hvad dette eventuelt vil koste.

Således kan en fejl i bruserens afløb – som nok er den hyppigste fejl- koste alt fra en ny rørskål/omfugning til et nyt badeværelsesgulv.

I en tilstandsrapport  tages der heller ikke hensyn til bygningens lovlighed. Er det eks udskiftet tag, som ikke lever op til det daværende bygningsrelement vil køber hæfte for dette såfremt kommunen kræver det. Det kan også være, at kælderen er anvendt til beboelse uden at være godkendt, en tilbygning, der ikke er godkendt o lign

En god ide er, at få en håndværker til at læse tilstandsrapporten igennem og gennemgå fejlene på huset. Vælg en håndværker, der er vant til at læse tilstandsrapporter, og som synes at dette er spændende.

Når man tænker på den store og langvarige investering et huskøb er, er dette en ganske lille investering i forhold til at gøre et dyrt fejlkøb.

Ejendomsmægleren vil altid være sælgers mand, men har du din egen håndværker har du en, der er 100 % på din side.

En erfaren håndværker kan også komme med forskellige løsningsforslag, og se muligheder eks til indretning/ændringer i planløsning, som du måske ikke lige havde set.

Du kan få et skriftligt tilbud som du kan tage med i banken så du kan låne de ekstra penge til eks et nyt tag med i det samlede lån.

Omvendt kan det også være en fordel hvis håndværkeren beskriver at en K3ér ikke vil være så dyr at reparere som banken måske tror.

Og sidst, men ikke mindst, kan du bruge en  tilstandsrapport til at forhandle prisen på huset ned – men det kræver selvfølgelig at du ved hvad det koster at udbedre fejlene!

 

Energimærkning:

Hvordan kan vi hjælpe dig?

Hos HB Ejendomme og Renovering har vi mange års erfaringer med at læse en tilstandsrapport og renovere huse.

Vi ved hvad vi skal passe på inden man køber et hus, og vi ved hvordan man gør et hus mere værd i en salgssituation ved at undgå eller reparere fejlenen fra tilstandsrapporten.

Vi udfører arbejdet på alm timeløn + evt kørsel hvis der er over 80 km hver vej.

Vælger du efterfølgende at lægge en ordre på over 10.000,- hos os trækker vi den første regning fra.

Det er faktisk ikke mere end prisen på et enkelt råddent vindue på et helt parcelhus!!

Du kan finde flere oplysninger på boligejer.dk/huseftersyn

og danske bygningssagkyndige.

Kontakt os hvis du gerne vil spare penge på at blive klogere!