Forside

Ombygning med omtanke.. Står du foran en større  eller mindre renovering, ombygning eller tilbygning, kan ordentlig vejledning spare dig for mange unødvendige og dyre fejl. Det gælder både for private hjem og for arbejdspladser. Spar samtidig penge, og få et bedre...

Tilstandsrapport- håndværker gennemgang

En tilstandsrapport udarbejdes ved salg af flere former for fast ejendom.tilstandsrapport-hbejendomme-og-renovering

Umiddelbart tænker de fleste på denne som en form for forsikring.

Det er nok de færreste, der tænker på, at der faktisk kan være penge i at få en tilstandsrapport gennemgået af en uvildig håndværker, og at dette gælder både for køber og sælger.

Vi synes det er rigtigt ærgeligt hvis du som enten køber eller sælger går glip af dette, og vil gerne vise dig hvilke muligheder der kan være i en tilstandsrapport.

Først vil vi gennemgå kort hvad en tilstandrapport er. Dernæst vil vi fortælle dig hvad du kan bruge den til som henholdsvis køber og sælger.

 

Hvad er en tilstandrapport ?- kort fortalt

En tilstandsrapport udarbejdes af en godkendt bygningssagkyndig, og er er en professionel og neutral rapport af boligens synlige skader.

Sammen med elrapporten, som beskriver elinstallationernes tilstand udgør den den såkaldte huseftersynsordning.

Du kan bestille en tilstandsrapport på et hus, rækkehus, sommerhus, villalejlighed eller en landejendom.

Det  er sælger, der bestiller og betaler for tilstandsrapporten, og den er frivillig at få udarbejdet. Til gengæld er den nødvendig hvis  sælger vil undgå at hæfte for skjulte fejl og mangler eller hvis køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten er gyldig i 6 mdr, og koster normalt mellem 5000 og 10000 kr, du kan betale for at få den forlænget inden perioden udløber.

Udgifterne til ejerskifteforsikringen deles mellem køber og sælger.

Det er vigtigt, at den byggesagkyndige kan komme til at se hele bygningen, dvs også evt kælder og loftrum.

Ejerskifteforsikringen dækker kun over bygninger, IKKE over selv grunden eks forurening, kloak, stikledninger mm

Tilstandsrapporten dækker ikke over skulte fejl og mangler, men det gør ejerskifteforsikringen til gengæld.

Tilstandsrapporten dækker bl.a. heller ikke over fejl i el og VVS, alm slid og (mangel på) vedligeholdelse, arkitektoniske forhold, planløsning og indretning, bygningernes lovlighed (med mindre det er meget grelt) , hårde hvide varer, markiser mm

I tilstandsrapporten  vurderes der ikke på restlevetider af eks slidt tag og vinduer.

Der skønnes heller ikke på hvad eventuelle forbedringer vil koste at udføre.

I forbindelse med gennemgange af huset vil den bygningssagkyndige bede husejeren om at besvare en række spørgsmål om huset. Eks om der ind kommer vand op i kælderen, er selv- eller medbyg osv

 

Hvordan læses en tilstandsrapport?

Efter gennemgangen tilsendes tilstandsrapporten skriftligt. Her vil hele bygningen være gennemgået og de enkelte dele får “karakterer”:

IB: Ingen bemærkninger

KO: Kosmetiske skader

K1: Mindre alvorlige skader

K2: Alvorlige skader, som betyder, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid

K3: Kritiske skader, som betyder, at udover at bygningsdelens funktion vil svigte indenfor overskuelig fremtid også vil medføre skader på andre bygningsdele.

UN: Bør undersøges nærmere. Dette kan dække over alt fra ganske harmløse skader til alvorlige skader, og betyder samtidig, at køber selv står med risikoen.

 

Hvad kan sælger bruge tilstandsrapporten til ?

Som sælger er du naturligvis interesseret i at få så få bemærkninger som muligt i tilstandsrapporten.

Specielt gælder det om at undgå karaktererne K2 og K3 samt “undersøges nærmere”

Er der mange bemærkninger i  en tilstandsrapport kan det skræmme eventuelle købere væk, eller medføre at du bliver nødt til at give afslag i prisen.

Det kan sagtens være, at der af flere af bemærkningerne, der ikke koster meget at lave, og så er der altså rigtig god økonomi i at få den udbedret i stedet for at give et stort afslag.

Er taget utæt kunne det jo være, at der bare manglede en enkelt eller to tagsten, og så skal køberen jo ikke have afslag for et helt nyt tag!

Du har muligheden for at få lavet en såkaldt “allonge” til tilstandsrapporten, hvori bygningssagkyndig beskriver, at skaden enten er udbedret eller er undersøgt nærmere.

Som sælger kan du også vælge at endnu mere på forkant, og få huset gennemgået af en håndværker med erfaring for hussalg inden der overhovedet bliver udarbejdet en tilstandsrapport i første omgang. På denne måde kan du få rette eventuelle skader inden de overhovedet bliver nævnt i tilstandsrapporten.

Jo pænere tilstandsrapport, jo bedre pris for huset!

Hvad kan køber bruge en tilstandsrapport til?

Som køber får du et mere indgribende kendskab til den ejendom du overvejer at købe.

Tilstandsrapporten kan dog indholde en del fagudtryk, som kan være svære at forstå, og denne giver heller ingen oplysninger om hvordan skaden kan udbedres, og hvad dette eventuelt vil koste.

Således kan en fejl i bruserens afløb – som nok er den hyppigste fejl- koste alt fra en ny rørskål/omfugning til et nyt badeværelsesgulv.

I en tilstandsrapport  tages der heller ikke hensyn til bygningens lovlighed. Er det eks udskiftet tag, som ikke lever op til det daværende bygningsrelement vil køber hæfte for dette såfremt kommunen kræver det. Det kan også være, at kælderen er anvendt til beboelse uden at være godkendt, en tilbygning, der ikke er godkendt o lign

En god ide er, at få en håndværker til at læse tilstandsrapporten igennem og gennemgå fejlene på huset. Vælg en håndværker, der er vant til at læse tilstandsrapporter, og som synes at dette er spændende.

Når man tænker på den store og langvarige investering et huskøb er, er dette en ganske lille investering i forhold til at gøre et dyrt fejlkøb.

Ejendomsmægleren vil altid være sælgers mand, men har du din egen håndværker har du en, der er 100 % på din side.

En erfaren håndværker kan også komme med forskellige løsningsforslag, og se muligheder eks til indretning/ændringer i planløsning, som du måske ikke lige havde set.

Du kan få et skriftligt tilbud som du kan tage med i banken så du kan låne de ekstra penge til eks et nyt tag med i det samlede lån.

Omvendt kan det også være en fordel hvis håndværkeren beskriver at en K3ér ikke vil være så dyr at reparere som banken måske tror.

Og sidst, men ikke mindst, kan du bruge en  tilstandsrapport til at forhandle prisen på huset ned – men det kræver selvfølgelig at du ved hvad det koster at udbedre fejlene!

 

Energimærkning:

Hvordan kan vi hjælpe dig?

Hos HB Ejendomme og Renovering har vi mange års erfaringer med at læse en tilstandsrapport og renovere huse.

Vi ved hvad vi skal passe på inden man køber et hus, og vi ved hvordan man gør et hus mere værd i en salgssituation ved at undgå eller reparere fejlenen fra tilstandsrapporten.

Vi udfører arbejdet på alm timeløn + evt kørsel hvis der er over 80 km hver vej.

Vælger du efterfølgende at lægge en ordre på over 10.000,- hos os trækker vi den første regning fra.

Det er faktisk ikke mere end prisen på et enkelt råddent vindue på et helt parcelhus!!

Du kan finde flere oplysninger på boligejer.dk/huseftersyn

og danske bygningssagkyndige.

Kontakt os hvis du gerne vil spare penge på at blive klogere!

Energivejledning

Energivejledning handler bestemt ikke kun om kedelige energiberegninger og tal.Energivejleder logo

Energivejledning handler i høj grad om indeklima og husets sundhed – og dermed også din sundhed.
Og det handler også om af afhjælpe problemer med fugt og skimmelsvamp.

Kan ovenstående så oven i købet kombineres med økonomiske besparelser er det en “win-win” situation.

Men det kræver vel at mærke, at du foretager de rigtige investeringer, der kan give de bedste besparelser og løsninger til netop dit hus.

Det gælder om, ikke bare at “hoppe på” en eller anden tilfældig reklame for isolering eller vinduer, men at få afdækket de problemer, udfordringer og muligheder  der er aktuelle for dig.

Med andre ord: Gennemgå huset sammen med en uddannet energivejleder INDEN du investerer i noget, så du undgår “hovsa” løsninger og dyre fejlinvesteringer.

Når man regner på energibesparelser er det værd at huske på, at det ikke kun handler om at spare penge på varmeregningen.

Der er også et meget vigtigt element, der hedder indeklima. Dette gælder, hvad enten det drejer sig om dit hjem, kontor eller et butikslokale.

Vi befinder os mange timer inden døre, både hjemme og på arbejdet. Derfor er det meget vigtigt, at indeklimaet er i orden for ikke at blive syge.

Træk, fugt, skimmelsvamp, dårlig luft cirkulation mm kan være skyld i – eller forværre hovedpine, astma og allergisymptomer. Dette er bestemt også værd at have med i overvejelserne når vi taler energivejledning og energirenovering. Et godt og sundt indeklima på arbejdspladsen øger arbejdsglæden og produktiviteten, og ofte er det ganske små ændringer der skal til for at gøre en stor forskel.

En energirenovering  giver ikke altid de forventede besparelser. Dette skyldes, at vi ubevidst ændrer adfærd. Er huset blevet mere tæt og varmt, nyder vi varmen, smider uldsokkerne og glæder os over , at det ikke trækker. Det sparer selvfølgelig ikke så meget varme, men er også en vigtig  del af energivejledning og energirenovering.

Skal du alligevel til at bygge om, er det en rigtig god ide at bruge en energivejleder allerede i planlægningsfasen. Han kender også til de nye energi- og lovkrav, der hele tiden kommer.

Du kan også selv se den nye guide vedr BR18 som er de gældende energikrav lige nu.

HB Ejendomme udfører energivejledning – både selvstændigt og som en naturlig del af processen hvis du alligevel skal have bygget om.

Brian Borg er uddannet energivejleder og certificeret termografist.  Termografering er billeder taget med et varmefølsomt kamera. Kameraet er meget følsom, og kræver speciel uddannelse for at tolke billederne rigtigt. Men kan man det, er det til gengæld utroligt spændende hvad man kan se på billederne: isolering, der er faldet sammen eller helt mangler, skjulte kuldebroer, byggesjusk og meget mere.

 

Og husk: at et besøg af en energivejleder koster ikke mere end to gode uld plaider!

Og så du har faktisk mulighed for at få besøget HELT gratis hvis vi efterfølgende indgår en aftale om energirenovering.

kontakt din lokale energivejleder allerede i dag og hør hvad vi kan gøre for dig.

 

Nyt badeværelse, hvad du skal overveje før du renoverer.

Renovering af badeværelse :nyt_badevaerelse_hbejendomme_og_renovering

 

“Badeværelset er et af de dyreste rum at renovere”

 

Den har vi vist alle hørt.

Når det så er sagt, kan man renovere på mange måder, og mange niveauer.

Helt fra den billige hvor man selv går i gang med malerpenslen, til totalrenoveringen

hvor selv rør og el bliver skiftet.

 

 

 

 

 

Hvad skal du være opmærksom på når du går igang med en renovering af dit badeværelse:

 

Det man skal være allermest opmærksom på med badeværelset, er de mange love og regler der er med VVS, el, vådrumssikring mm.

Og her er det absolut vigtigt, at du ikke piller ved noget man skal være autoriseret til.

Som hovedregel er det el og VVS.

Ligeledes er det også en god ide at få en fagmand til at lave vådrumssikring i bruseren og fuge omkring afløb.

 

Planlæg allerførst indretningen af badeværelset.

Kan indretningen bevares, er det som regel det billigste. Der er dog ofte ikke det store forskel såfremt du ønsker at få flyttet toilet eller håndvask en smule.

Det er både dumt at leve med en dårlig indretning i badeværelset, hvis den under renoveringen kan ændres for få penge. Omvendt er det også ærgeligt at betale for store ændringer hvis de ikke gør en forskel i dagligdagen.

Med mindre selvfølgelig ,at du vil have gulvvarme og  gulvet alligevel skal graves op. Så er det ofte en god ide at få rørene skiftet, og så kan man meget nemmere flytte med dem. Se her hvad du skal overveje inden du beslutter dig for gulvvarme.

Det er altid dejligt med en stor bruser, og plads på begge sider af toilettet gør det nemmere at gøre rent. Ligeledes gør et hængetoilet det endnu nemmere at gøre rent, men vær opmærksom på, at dette er noget dyrere, og ofte fungerer bedst i et hjørne, hvilket kræver plads.

En eller to håndvaske i badeværelset?

Skal badekarret ud nu ? Eller vente til børnene bliver større? Prøv at tænke lidt frem, behovene ændrer sig efterhånden som børnene bliver større, flytter hjemmefra etc.

Måske kan familien sagtens nøjes med et badeværelse og et toilet nu. Men med teenagere vil du formentlig nyde at have to badeværelser.

Måske  var det ikke en dum ide at udvide toilettet med en bruser hvis du alligevel skal til at renovere det nu?

Lys er altid vigtigt, men specielt på badeværelset.

Lav hellere flere lampesteder og stikkontakter end du tror du får brug for. Det er en klassisk fejl, at man tror man kan nøjes med lyset fra spejlet, og det er altid dyrere at lave dem bagefter….

Hvis de gamle fliser på væggen sidder godt fast, kan man som regel sagtens vandskure ellers sætte nye ovenpå hvis du ønsker det.Se her hvordan du sætter nye fliser ovenpå de gamle.

Vandskuring er generelt sværere at holde rent så overvej om der evt. skal fliser op over håndvasken og andre udsatte steder.

Det gælder også for en del natursten/materialer, at de kræver mere vedligeholdelse.

Størrelsen af fliser/klinker er ikke ligegyldig når de skal lægges. Meget store klinker kræver mere forarbejde for at få alle flader lige inden. Det kan også være sværere at få faldet til afløbet til at falde rigtigt. På den måde bliver badeværelset dyrere i arbejdstimer, så tag lige en snak med håndværkeren om hvad der er mest praktisk.

En nano behandling af brusekabinen og bruseafskærmning koster ikke meget, og kan hjælpe med at lette rengøringen på badeværelset længe frem.

Armaturer og inventar fås i mange prisklasser.  Overvej behov, æstetik og brugervenlighed og holdbarhed.

Vælg gerne tidsløst, specielt fliser og inventar. Du kan altid pifte op og skifte stil med sjove farver på håndklæder mm.

Tænk på, at huset måske skal sælges igen engang, og at badeværelset gerne må passe til resten af huset.

Brug lang tid på forberedelsesfasen.

Besøg familie og venner og lån toilettet!

Tag på byggeudstillinger. Få gode ideer og inspiration. Vælg fra og til, men KØB INTET inden du har talt med en fagmand om hvad der kan lade sig gøre.

Gør op med dig selv hvad du magter selv at lave,

Kan du evt. selv tage inventar ned og køre det væk? Eller er det alt for besværligt i forhold til besparelsen? Måske det bedre kan betale sig for dig selv at male loftet eller gerigter?

Vælg en håndværker, der giver sig tid til en god dialog inden projektet opstartes.

Ofte har han også været mange steder, og set hvad der fungerer, og hvad der ikke gør. Så måske kommer han op med en ide til badeværelset du ikke lige selv havde tænkt på!

Det betaler sig med god forberedelse inden du går i gang med renoveringen af dit badeværelse, det skulle jo gerne holde i mange år.

 

 

 

 

 

 

 

 

Renovering af badeværelse med badekar

Har du et gammelt badeværelse med et badekar du alligevel aldrig bruger?Badevaerelse_efter_renovering_HB_Ejendomme

I dette hus var de fem teenagere blevet trætte af at stå i badekarret, hvor de nærmest måtte dukke sig pga. en skrå væg.

Ud kom badekarret, nyt gulv blev støbt hvor badekarret havde været.

En glasplade i hærdet glas gør, at det lille rum virker større.

Nyt badelement med skuffer under gav tiltrængt opbevaringsplads.

De gamle gule fliser på væggene er gemt under gipsplader, som efterfølgende er pudsede og malede.I bruseområdet er der sat nye fliser op ovenpå de gamle.

Den tidligere indretning er bevaret så  tidligere kloak og el installationer kunne genbruges, og der derved kunne spares penge.

Nu har alle igen lyst til at bruge badeværelset, og ingen skal længere dukke sig under bruseren.